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Wohnfläche - eine nicht einfach zu definierende Kennzahl
Was ist die Wohnfläche? - Die Definition
Die Wohnfläche ist die Fläche innerhalb einer Immobilie, die zum Wohnen genutzt wird. Was einfach klingt, ist in der Praxis leider sehr unübersichtlich. Anders als in anderen Ländern gibt es in der Schweiz keine gesetzlich festgelegte Methode zur Berechnung. Stattdessen greifen Berechnungen je nach Ziel auf verschiedene Flächenarten wie die Nettowohnfläche, Hauptnutzfläche und Nebennutzfläche zurück. Für Käufer, Verkäufer, Banken, Versicherungen und Mieter ist die korrekte Ermittlung der Wohnfläche wichtig, da sie die Grundlage für Heiz- und Nebenkostenabrechnungen bildet.
Unterschiedliche Flächenwerte zur Berechnung der Wohnfläche
Diese Fläche umfasst die Fläche, die den Bewohnerinnen eines Gebäudes zur Verfügung steht, wobei keine verbindliche Definition besteht. Am nächsten kommt der Begriff Hauptnutzfläche (HNF) aus der SIA Norm 416, der als “die Fläche, welche der Zweckbestimmung des Gebäudes im engeren Sinn dient” definiert ist. Die HNF ist die Gesamtfläche der Wohnräume ohne tragende Wände und Aussenwände. Sie ist somit nicht komplett begehbar, weil z.B. nicht tragende Innenwände zur HNF zählen.
Diese Fläche wird häufig beim Verkauf von Stockwerkeigentumseinheiten (Eigentumswohnungen) angegeben.
Nettowohnfläche (NWF)
Die vom Bundesamt für Wohnungswesen definierte Gesamtfläche aller beheizten Wohnräume inklusive Abstellraum. Nicht eingeschlossen sind Keller, Balkone, Terrassen, Estriche, Garagen und Technikräume als auch Innenwände. Diese Fläche wird häufig bei der Vermietung von Wohnungen angegeben und kann auch als begehbare Wohnfläche bezeichnet werden.
Nebennutzflächen (NNF)
Flächen wie Keller, Estrich oder Garage zählen zur Nebennutzung, sie sind nicht zum Wohnen geeignet. Es ist nicht erlaubt, diese Flächen als Wohnraum zu nutzen.
Aussen-Nutzungsflächen (ANF):
Alle nutzbaren Aussenbereiche wie Balkon, Terrasse und Garten.
Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung
Je nach Ziel der Berechnung gibt es einige Besonderheiten:
- Wintergarten: Gehört zur Nettowohnfläche, wenn er beheizbar und ganzjährig bewohnbar ist.
- Treppen: Können zur Wohnfläche zählen, sofern sie sich in den Wohnräumen befinden und nicht in Keller oder Garage führen.
- Dachschrägen: Raumteile unterhalb einer Höhe von 1,50 m zählen nicht zur Wohnfläche und gelten als Nebennutzfläche.
- Nischen: Fenster- und Türnischen zählen zur Wohnfläche, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 cm tief sind.
Wohnfläche und Vertragssicherheit
Um Missverständnisse bei Immobilienkäufen oder -vermietungen zu vermeiden, empfiehlt sich die Klärung, welche Flächen als Wohnfläche zählen sollen. Ein detaillierter Grundriss mit allen Flächenangaben hilft, spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.